买房是（shì）人生一大事，签订房屋买卖合（hé）同更不可放松警惕（tì），因为（wéi）买卖双方（fāng）在（zài）专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致（zhì）最后在合（hé）同履（lǚ）行中处于被动地位。因此，在（zài）签订房屋买卖合同时需要多加注意（yì），了解合（hé）同内容，谨（jǐn）防合同陷（xiàn）阱。

签订空白条款需注（zhù）意（yì）

1．看是否有商品（pǐn）房预售许可证

取得商品房预售许可证必须符合（hé）下列条（tiáo）件：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（shū）；

（2）取得土（tǔ）地（dì）使用权证书和使用土地批准文件（jiàn）；

（3）持有建设工程规划（huá）许可证和建设工（gōng）程开（kāi）工许可证；

（4）已（yǐ）通（tōng）过竣工验收；

（5）供水、供电（diàn）、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用（yòng）条件，其他配套（tào）基础设施和公共设施（shī）具备交付（fù）使用条件或已确定进度（dù）和（hé）交付日期（qī）；

（6）物业管理（lǐ）方案已（yǐ）落（luò）实。

买现房的好处在于可以比较清楚（chǔ）地了解房屋的（de）现状，可以尽（jìn）快取得房地产（chǎn）权利（lì）证（zhèng）书等。购房人可（kě）到房地产（chǎn）管（guǎn）理部门核（hé）实该商（shāng）品（pǐn）房预售许可证（zhèng）真假即（jí）可（kě），无商（shāng）品（pǐn）房预售（shòu）许可证对外（wài）销售房屋的，购买（mǎi）时都（dōu）有隐患，存有（yǒu）不安全（quán）因（yīn）素。

2．看（kàn）合同中（zhōng）的土地（dì）性质

现在很（hěn）多（duō）房地产开（kāi）发项目的用（yòng）地（dì）虽然是出让用地，但由（yóu）于土（tǔ）地性质为综合用（yòng）地（dì）或者商（shāng）住两用地（dì），导致（zhì）土地使用年限不（bú）是（shì）70年（nián），甚至（zhì）有些只（zhī）有40年。

在购买时一定要（yào）看清土（tǔ）地是否为出让取得（dé）以及土（tǔ）地使（shǐ）用年限是（shì）否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住（zhù）宅（zhái）性质土地（dì）一般需缴（jiǎo）费续期。

3．看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓的界定，目前不是很明确。明确的是，国家（jiā）强制标准中对日照的要求没有（yǒu）提及公寓一词（cí），只有对住宅的解释（shì）。公寓光（guāng）照（zhào）时间不需（xū）要满（mǎn）足大寒日有效（xiào）日照内满窗（chuāng）日照时间（jiān）不少于（yú）两（liǎng）小（xiǎo）时。另（lìng）外公寓能（néng）否（fǒu）作为（wéi）学区房，目前教育（yù）部（bù）门也没（méi）有明确的答复， 因此为了孩（hái）子入学购房的要特别慎（shèn）重（chóng）。

4．物业也不（bú）能（néng）忽视

在签（qiān）订商品房合同时会与（yǔ）前期（qī）物业公司（sī）签订物业服务（wù）合同，由（yóu）于开发商与（yǔ）前期物（wù）业公司关系一般比较紧密，物（wù）业（yè）公司的声誉（yù），以及物业合同中的很多约定，也（yě）要仔细阅读。

虽（suī）然成立（lì）业委会后（hòu）可以解聘（pìn）物业公司，但目前（qián）的现实是很多（duō）小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会（huì）的成（chéng）立遥遥无（wú）期，导致业主和物业之间纠（jiū）纷较多。

5．车库和地（dì）下室或（huò）者阁楼的约（yuē）定

合同签订时，开发商承诺（nuò）给业主赠送车库或者储藏室、阁（gé）楼（lóu）的，这（zhè）些约定一定要写（xiě）入合同，口头承（chéng）诺的东（dōng）西往（wǎng）往因为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库（kù），一（yī）定要看规划，而不是听（tīng）开（kāi）发商口头承诺。另（lìng）外人防车（chē）位也需特别注意。

6．面积（jī）的（de）约定

这是目前引（yǐn）发纠纷最多的（de）条款，大家都认为签（qiān）订（dìng）合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错（cuò）误（wù）的。

如果购房（fáng）人和（hé）开发商有约定，先遵（zūn）照（zhào）约（yuē）定（dìng），无约定再按（àn）照规定执行。开发商往（wǎng）往（wǎng）在签订（dìng）合同时和购房（fáng）人进（jìn）行（háng）约定，约（yuē）定以有资质的（de）测绘（huì）部门出具的面积为主。

这一做法规避了3%的法定（dìng）条件。大家一定要看清楚这点（diǎn），可以在合同签（qiān）订时直接约定面积，明（míng）确约定超过多（duō）少不再付费。

7．贷款问题的约（yuē）定

开发商往往答应帮助购（gòu）房（fáng）人贷（dài）款，但（dàn）合同却不约定（dìng）无（wú）法贷款可以退房（fáng），而（ér）是约定因为购房人信誉等问题导（dǎo）致不能（néng）贷（dài）款的，购房人需一（yī）次性付（fù）清房款。

可以（yǐ）先（xiān）行查询个人信用或者（zhě）在合同中明确（què）约（yuē）定“因无法（fǎ）贷款可（kě）以解除合同”。

8．逾期或者赔偿的问（wèn）题（tí）

开发商和购房人会在合同中，对（duì）双方办证（zhèng）或者缴纳购房（fáng）款（kuǎn）等问题的期限（xiàn）进行约定，但如（rú）果细心就会（huì）发现，双方违约后，赔（péi）偿的金额（é）是不对等（děng）的，合（hé）同签订时可要求对等待遇（yù）。

9．交房（fáng）的问题

交房的条件，一定要在合同中明确（què）。在哪（nǎ）个验收环（huán）节之后，才可认（rèn）定完成（chéng）交（jiāo）房。验收方（fāng）式有单体验（yàn）收、综合验收、竣工验收备案、消（xiāo）防验收等。

单体验收后，有（yǒu）可能小区还处（chù）于建设状态（tài），小区内的道路（lù）、绿化都（dōu）有可能未完成（chéng），居住不一（yī）定（dìng）方（fāng）便，因此需约定（dìng）清楚。

10．小（xiǎo）区公共区域（yù）和公共部位的约定

开发商往往会告诉（sù）购房者，小区内的（de）会所、健身场所等多么（me）规范、多么先进，绕开产权问题。

如（rú）果合同未约定这些场所的（de）产权，开发商有可能（néng）卖掉这些场所，买（mǎi）主不（bú）一定（dìng）能让业主免（miǎn）费或者优惠使用（yòng），如果合同中约定了这些场所的所有权归业（yè）主所有，则开发商不能出售这（zhè）些场（chǎng）所。

11．对各类设施（shī）的约定

燃气、宽带等（děng），往往开发商（shāng）都只选择（zé）一（yī）家，导致用户无法选择，如果在合同中（zhōng）约定，要求开发（fā）商允许（xǔ）几家经营商进入（rù）小区，业主就有（yǒu）主动权了。

12．双方（fāng）协商（shāng）解（jiě）决的内容必须多研（yán）究

凡是（shì）前面提到纠（jiū）纷的内容，后（hòu）面写双方（fāng）协商解决（jué）的，一般都（dōu）是对（duì）开发商不利的，一定要明确违约责任（rèn），不能简单地标注协（xié）商解（jiě）决。

合同附件也要留意（yì）

商品房买（mǎi）卖合同除主合同外，还包（bāo）含（hán）四个附件，即房屋平面图、公共部位与（yǔ）公用房屋（wū）分摊建筑面（miàn）积构成说明、装修设备标准和合同补充协议（yì）。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体（tǐ）的尺寸（cùn）以及墙体的宽（kuān）度，还应标（biāo）明阳（yáng）台的大（dà）小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容（róng）不明确，则（zé）房屋平面图起不到准（zhǔn）确（què）指示的（de）作（zuò）用（yòng），对开发商来说也没（méi）有明确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还（hái）是公共部位与（yǔ）公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设（shè）备标准（zhǔn），都（dōu）应（yīng）使（shǐ）用准确的（de）数字和具（jù）体（tǐ）的描述来表示其内容，而不应使（shǐ）用（yòng）概念（niàn）化的词语。

像“高（gāo）级（jí）”“名牌”“精装修”这类词（cí）语不应在附件中出现，而（ér）应明确“高（gāo）级”具体标（biāo）准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装（zhuāng）修（xiū）”达（dá）到（dào）什（shí）么装修效（xiào）果。

（3）根据民事（shì）法律“意思（sī）自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条（tiáo）款的限制（zhì），与（yǔ）开发商进行（háng）协商，行（háng）使（shǐ）合（hé）同（tóng）的修改和补充权，在主（zhǔ）合（hé）同之外（wài），签定补充协议，以（yǐ）明确一些模糊概念，修正主合同中的（de）不合理条款。

13．房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可（kě）以（yǐ）要求开（kāi）发商承担违约责任吗？

为了保护购房者（zhě）的权益，《最高（gāo）人民法院关于审理商品（pǐn）房买卖合同（tóng）纠纷案件适用法律若干问题的（de）解（jiě）释》第三条规（guī）定（dìng）：“商品（pǐn）房的（de）销售（shòu）广告（gào）和宣传（chuán）资料为（wéi）要约邀请，但是出卖人（rén）就商品（pǐn）房（fáng）开发规划（huá）范围内的房屋及相关设施（shī）所作的说明和允诺具体确定（dìng），并对（duì）商品房买卖（mài）合同的订立以及房（fáng）屋价格的确定（dìng）有重（chóng）大影响的，应当视为（wéi）要约（yuē）。该（gāi）说明和允诺即（jí）使未（wèi）载入商（shāng）品房买卖（mài）合同，亦（yì）应当视为（wéi）合同内容，当事人违反的，应（yīng）当承担违约责任。”

由此可见，对（duì）于房地产广告中的有关（guān）房（fáng）屋及其相关设施的（de）说明及允诺，如果其对（duì）订立合（hé）同定（dìng）价有重大（dà）影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于（yú）合同（tóng）内容（róng）。若购房者发现说（shuō）明或允诺（nuò）的内容与实际不符时，可以要求开（kāi）发商（shāng）承担违（wéi）约责任。

14．哪些（xiē）房地产不能转让？

根据（jù）《城市房地产管（guǎn）理法》第三十八条规（guī）定（dìng），下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不（bú）符合本法第三十九条（tiáo）规（guī）定的条（tiáo）件（jiàn）的（de）；

（2）司（sī）法机关和行政（zhèng）机关依法裁定、决（jué）定查（chá）封或（huò）者以其他形式限制房地产权（quán）利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房（fáng）地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争（zhēng）议（yì）的；

（6）未依法登记领取（qǔ）权（quán）属证书的；

（7）法（fǎ）律、行政（zhèng）法规规定禁止转让（ràng）的其他情形。

15．仅有房产证，没有办理不动产登记，能取（qǔ）得房（fáng）屋所有权吗（ma）？

不动产（chǎn）以登（dēng）记的方式进行公示（shì），只有进（jìn）行（háng）登记才发生物权的效力，买（mǎi）受（shòu）人才能获得不（bú）动产的所有权（quán），登记就（jiù）是将新的所有人的名字登记在房产部（bù）门的登（dēng）记簿上，不动产登记（jì）簿是物权归属（shǔ）和内容的根据。而房产证是房产部（bù）门（mén）发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用，当不动产登（dēng）记簿（bù）记载（zǎi）的权利人和房产证记载的权（quán）利（lì）人不同时，以不动产（chǎn）登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登（dēng）记簿的效力。一（yī）旦出现房屋产权纠（jiū）纷，不动产（chǎn）登记（jì）簿上（shàng）所记（jì）载（zǎi）的人则拥有房屋的所有权。因此，在购买（mǎi）房屋时（shí），一（yī）定要注意进（jìn）行不动（dòng）产登记或者不动产登（dēng）记（jì）的变更。

16．买来的住房面积缩水怎么办？

面（miàn）积缩水是买房族经常（cháng）遇到的问题，对于房屋“面积（jī）缩水”的问题，应以房地产管理（lǐ）部（bù）门所做的（de）测量面积为准。《最（zuì）高人（rén）民（mín）法院关于审（shěn）理（lǐ）商品房买卖合（hé）同纠纷案件适用（yòng）法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》对（duì）面积缩水问题（tí）作出了明确的规（guī）定：第一，误差率在3%以（yǐ）内的（de），当事人（rén）不能请求（qiú）解除合（hé）同（tóng），但是（shì）对于缩水（shuǐ）部分的购房款，开发（fā）商应当（dāng）返（fǎn）还。第二，误（wù）差率（lǜ）超过3%，买房人可以（yǐ）选（xuǎn）择请求解除合同，或者不解除合同（tóng），但是要（yào）求开发商承担（dān）其他责任。

17．开发商（shāng）逾期（qī）交房怎么办？

开发商应该按照（zhào）约定的时间交付房屋，这（zhè）是开（kāi）发商的（de）主（zhǔ）要（yào）义（yì）务。如果开发（fā）商没有按期交房，买受人可（kě）以根据不同情况，采取不同（tóng）的（de）方式来维护自（zì）己（jǐ）的（de）合法（fǎ）权（quán）益（yì）。第一，开发商不能（néng）按（àn）期交房，经催（cuī）告后在合（hé）理期限内仍没有履行的，买受（shòu）人（rén）可以解除合同；第（dì）二，逾（yú）期交付（fù），经催（cuī）告（gào）后在合（hé）理（lǐ）期限内仍没有履行（háng）的（de），买受人不解除合同，可以（yǐ）请（qǐng）求开发商（shāng）承担违约责任；第三，逾（yú）期交付，经催（cuī）告后开发商（shāng）在合（hé）理期间内交付的（de），不能解除合（hé）同，但是可以请（qǐng）求开发商承担违（wéi）约责任。需要注意的是，买受人享有的解除权必须（xū）在法定（dìng）期间内行使，不行使的，解除权（quán）消灭。

18．房屋买卖（mài）合同签订后，因意外事故使房屋毁（huǐ）损、灭失的（de）风险由谁承担？

《最（zuì）高人民法院（yuàn）关（guān）于审理商品房买（mǎi）卖（mài）合（hé）同纠纷案件适用法律若干问（wèn）题的解（jiě）释》第十一条（tiáo）就此问（wèn）题的不同情（qíng）况（kuàng）分别作了规定（dìng）：“对房屋的（de）转移（yí）占（zhàn）有，视（shì）为（wéi）房屋（wū）的交付使（shǐ）用，但当事人（rén）另有（yǒu）约（yuē）定的除外。房（fáng）屋毁（huǐ）损、灭（miè）失的风（fēng）险（xiǎn），在交付使（shǐ）用前由出卖人承担（dān），交付使用后由买受（shòu）人承担；买受人（rén）接到出卖人的书面交（jiāo）房通知，无正当理由拒绝接收的（de），房屋（wū）毁损、灭失的风（fēng）险自书面交（jiāo）房通（tōng）知确定的交付使（shǐ）用之日起由（yóu）买受人承担，但法律另有规（guī）定或者当事（shì）人另有约定的除外。”

由（yóu）此可见，一般（bān）情况下，房（fáng）屋损坏的风（fēng）险（xiǎn），在房屋交付（fù）之前由出卖人承担；在房屋交付（fù）给买受人（rén）之（zhī）后，由买受人承担。此处所说的交（jiāo）付，是指房屋的转移占有（yǒu），就是把房屋由（yóu）出卖人手中，交到买受人手中，由买（mǎi）受人占有使用（yòng）该房屋。

19．签（qiān）订商（shāng）品房预售合同（tóng），应具备哪些（xiē）条件？

根据（jù）《城市房地产管理法》第四十五条（tiáo）规定,商品房预售，应当符（fú）合下列条件：

（1）已交付全（quán）部土地使用权出让金，取（qǔ）得（dé）土地（dì）使用权证（zhèng）书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房（fáng）计算，投（tóu）入开发建设的资金达到工程建（jiàn）设总投资的百分之二十五以上，并已经确（què）定施（shī）工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人（rén）民政府（fǔ）房产（chǎn）管理（lǐ）部门（mén）办理预售（shòu）登记（jì），取得商品房预售许（xǔ）可证明。

商品房（fáng）预售（shòu）人应（yīng）当（dāng）按照国家（jiā）有关规定（dìng）将预售（shòu）合同报县（xiàn）级以上人民政府房产管理部（bù）门（mén）和（hé）土地管理部门登记备（bèi）案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

20．出卖人（rén）未（wèi）取（qǔ）得（dé）商品房（fáng）预售许可证明，其与买受人签订的房（fáng）屋预售合同是否有效？

《最高人民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题的（de）解释》第二条规（guī）定（dìng）：“出卖人未（wèi）取（qǔ）得商品房预售许（xǔ）可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定（dìng）无（wú）效，但是在起（qǐ）诉前（qián）取得商（shāng）品房预售许可证明（míng）的，可以认定有效（xiào）。”

可见，要签订（dìng）商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该（gāi）合同（tóng）无效。当然，也（yě）有例外情况（kuàng）。如果在买受人（rén）向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许（xǔ）可证明（míng），可（kě）认定预售合同有效。

21．房屋买（mǎi）卖双方签（qiān）订预售合同（tóng）后，没有进行（háng）登记备案，一方当事人可以请求确认（rèn）合同无（wú）效吗？

《最高人民法院关于审（shěn）理商（shāng）品房买卖合同纠纷案（àn）件适用法律若干问题的（de）解（jiě）释》第六条规定：“当事人以商（shāng）品房预售合同未按照（zhào）法律（lǜ）、行政法规（guī）规定（dìng）办（bàn）理登记（jì）备案手续（xù）为由，请求（qiú）确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手（shǒu）续为商品房（fáng）预售合同生效条件的，从（cóng）其约（yuē）定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

由（yóu）此可见（jiàn），虽（suī）然法（fǎ）律要求签订商品房预售合同后（hòu），需进行（háng）登记备案（àn），但是如果（guǒ）双方（fāng）签（qiān）订预售合同后没有办理登记备案手续（xù），当事人要求确认合同（tóng）无效（xiào）的（de），法院不予（yǔ）支持，是否办理登记备案手续不是预售合同（tóng）生（shēng）效的条件（jiàn）。

22．房屋出现质量（liàng）问（wèn）题，任（rèn）何（hé）时候（hòu）都可以要（yào）求出卖人修复吗？

《商（shāng）品房销售管（guǎn）理办法》第三（sān）十（shí）三条规定：房地产开（kāi）发企业应当对（duì）所售商品房承担质量保修责任。当事人应当（dāng）在合同中就保修范围、保（bǎo）修期限、保（bǎo）修责任（rèn）等内容作出约（yuē）定。保修期从交付之日起计算。商（shāng）品（pǐn）住（zhù）宅的保修（xiū）期限不得低（dī）于建设（shè）工程（chéng）承包单位向建（jiàn）设单位出（chū）具的质（zhì）量保修书约定保（bǎo）修（xiū）期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明（míng）书制度的（de）规定》（以下简称《规定》）中确定的最低（dī）保修期限的，保（bǎo）修期不得（dé）低于《规定（dìng）》中（zhōng）确定的最（zuì）低保修期限。非住宅商品房的保（bǎo）修期限不得低于建（jiàn）设工程承包单位向建设单位出（chū）具的质（zhì）量（liàng）保修书约（yuē）定保（bǎo）修期的存续期（qī）。在保修期限内发生的属于保修范围（wéi）的质（zhì）量问题，房地产（chǎn）开发企业应当履行保修义务，并对造成（chéng）的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使（shǐ）用不（bú）当（dāng）造成的损（sǔn）坏（huài），房地产开发（fā）企（qǐ）业不（bú）承担责任。

此外，《建筑工程质量管（guǎn）理条例》第四十条规定，在正（zhèng）常使用条件下，建设工程（chéng）的最（zuì）低保修期限为：（1）基础设施（shī）工程、房屋建（jiàn）筑的地基（jī）基础工（gōng）程（chéng）和主体结（jié）构工（gōng）程（chéng），为设计文件规定的该工程的合（hé）理（lǐ）使用年限；（2）屋面防（fáng）水工程、有防水要求（qiú）的卫（wèi）生间、房间和外（wài）墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与（yǔ）供冷（lěng）系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气（qì）管（guǎn）线、给排水管（guǎn）道（dào）、设（shè）备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与（yǔ）承包方约定。

由此可见（jiàn），关于房（fáng）屋的保修期，是（shì）比较复杂的，当事（shì）人为了维护自己的权益（yì），除了依照（zhào）法律规定，还（hái）可以在合同中进行详细的约定（dìng），制定房屋的保修（xiū）条（tiáo）款（kuǎn）。所以，房屋（wū）出现质量问题，并不是任何时候都可以要求（qiú）出卖人维修的，出卖（mài）人的保修期（qī）是有（yǒu）一定的期限的。

23．房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人（rén）恶意串通，又签订合同并交付（fù）使用，买受人（rén）可以（yǐ）请求确认（rèn）第二个（gè）合（hé）同（tóng）无效吗？

《最高人（rén）民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（shì）》第十条规定：“买（mǎi）受人以出（chū）卖（mài）人与第三人恶意串（chuàn）通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使（shǐ）用，导（dǎo）致其无法取得（dé）房屋为由，请求确（què）认出卖人与第三（sān）人（rén）订立的商品房（fáng）买卖合同无效的，应予支持。”

因（yīn）此，房屋买卖（mài）双方签（qiān）订合（hé）同（tóng）后，出（chū）卖（mài）人又（yòu）与（yǔ）他人签订合同，并将房屋交付使用（yòng），买（mǎi）受人只要能够证明出（chū）卖人与第三（sān）人是（shì）恶意串通（tōng），其可（kě）请求法院确认出（chū）卖人与第三人签订的合同无效。实际生活（huó）中，如果第三人明知买卖双（shuāng）方（fāng）的合（hé）同，还与出卖（mài）人签约，其实就是恶（è）意（yì）。

24．房屋（wū）交付使用后（hòu），房产证（zhèng）迟迟办不下来，开发（fā）商是否承担违约（yuē）责任？

《最高人民法院（yuàn）关于（yú）审理商（shāng）品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法（fǎ）律若干问（wèn）题（tí）的解释》第（dì）十八条规定：“由（yóu）于出卖人的原因（yīn），买（mǎi）受（shòu）人（rén）在（zài）下列期限届满未能取（qǔ）得房屋权属证书（shū）的，除当事人有特殊（shū）约（yuē）定外（wài），出（chū）卖人应（yīng）当承担违约责任（rèn）：（一（yī））商品房（fáng）买（mǎi）卖（mài）合同约定（dìng）的办理房屋所有（yǒu）权登记的期限；（二）商（shāng）品房买卖（mài）合同的标的物（wù）为尚未建成房屋的，自房屋交付使（shǐ）用之日起90日；（三（sān））商品房买卖合同的标的物为（wéi）已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合（hé）同（tóng）没有约定违约金或者（zhě）损失数额难以确定的，可以按照（zhào）已付购房款总额，参照中国（guó）人民银行规（guī）定的金（jīn）融机构计收（shōu）逾（yú）期贷（dài）款（kuǎn）利（lì）息的（de）标准计算（suàn）。”上（shàng）述条文（wén）规定了开发商逾期（qī）办理（lǐ）房产证应承（chéng）担的责任。

实际生活中，房产证迟迟（chí）办不下来，有部分原（yuán）因（yīn）是因（yīn）为（wéi）开（kāi）发（fā）商出售手（shǒu）续不能（néng）及时办理齐全。由于开发商的原因（yīn），导致购房者在一定的期间拿不（bú）到（dào）房产证的（de），购（gòu）房者可以要求开发商承担违约责（zé）任。为了（le）更好地维护自身权益，购房者在签（qiān）订购房合同时，最好约（yuē）定办理房（fáng）产证的期（qī）限，将（jiāng）时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时（shí）间。

25．房屋买卖（mài）时，该房屋所（suǒ）占范围的土地使（shǐ）用（yòng）权是否随之转移？

《城市房地产管理法》第三十（shí）二（èr）条规定：“房地产转让（ràng）、抵（dǐ）押时，房屋（wū）的所有权（quán）和该房屋占用范围（wéi）内（nèi）的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述（shù）法条规（guī）定，房屋买卖时，该房屋所（suǒ）占（zhàn）范围的（de）土地使用（yòng）权也随之转移，这就是所（suǒ）谓（wèi）的（de）“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方（fāng）应到房屋所（suǒ）在地的县级（jí）以（yǐ）上地方人（rén）民政（zhèng）府（fǔ）的房产管理部门办理房（fáng）屋产权转移登记手续，之后房屋买（mǎi）卖双方凭借变更后的房屋（wū）所有权（quán）证书和相关（guān）证件，到同级（jí）人民政府的（de）土地管理部门（mén）申请办理土（tǔ）地使用权（quán）变更登记，土地管理部（bù）门核实（shí）后，由同级人（rén）民政府更换土（tǔ）地使用权证书。至此，土（tǔ）地使用权（quán）随（suí）着房屋买卖发生变更（gèng）。

26．房屋买卖（mài）双方已办完过户手续，双（shuāng）方还能解除合同吗？

《合同（tóng）法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可（kě）以解除（chú）合同（tóng）。当（dāng）事人可以约定一方解除合同（tóng）的条件。解除合同（tóng）的条（tiáo）件（jiàn）成（chéng）就时（shí），解除权（quán）人有权解除合同。”

由此可见，只要当（dāng）事（shì）人（rén）双方协商一致，或者合（hé）同约定的（de）解除合（hé）同的条件成就，是可以解除（chú）合同（tóng）的，即使房屋已经过户。

27．房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权（quán）变（biàn）更登记为由（yóu）主（zhǔ）张合同无效，能否（fǒu）成立？

《物权法》第十五条（tiáo）规定：“当事人（rén）之间订立（lì）有关设立（lì）、变更、转让和消灭（miè）不动产物权的合（hé）同，除（chú）法律另（lìng）有规定或者合（hé）同另有约定外，自合同成立时生（shēng）效；未（wèi）办理物权（quán）登记的，不影响合同效力。”

由此可见，对房（fáng）屋买（mǎi）卖双方当事人来说（shuō），双（shuāng）方只要签订了合同，是（shì）否到登（dēng）记机关（guān）办理登记，不影响合同效力。除非当事人在合（hé）同中约定合同生效的时（shí）间或其他条款，否则，自合同成立时生效（xiào）。所以，不能因未办理变更登（dēng）记，主张合同无效。

28．房屋（wū）买卖中（zhōng），买受人迟延交付购房款，出卖人可（kě）否要求解（jiě）除合同？

《最高人（rén）民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法律若干问（wèn）题的解释（shì）》第十（shí）五条规（guī）定：“根据《合同法》第（dì）九十四条的规定（dìng），出（chū）卖人迟延交付房屋或者买受人（rén）迟（chí）延支（zhī）付购（gòu）房款，经催告后在三（sān）个（gè）月的（de）合理期（qī）限（xiàn）内仍未履行，当事人（rén）一方请求解除合（hé）同的，应予支持，但当（dāng）事（shì）人另有约定的（de）除外。法律没有（yǒu）规（guī）定或者（zhě）当事人没有约定（dìng），经对方（fāng）当事人（rén）催告后，解除权行（háng）使的合理（lǐ）期（qī）限为三个月（yuè）。对方当事人（rén）没有催告的（de），解除权应当在解（jiě）除权（quán）发生之日起一年内行使；逾（yú）期不行使的，解除（chú）权消灭。”

由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的（de），出卖人可先予催告，要求其（qí）履行合同，支付购房款（kuǎn），如果（guǒ）买受人在催告（gào）后（hòu）3个月的合理期限内仍不（bú）支付，出（chū）卖（mài）人可以请求解除合同。此外，解除权有一（yī）定的（de）行使期限。

29．租赁房屋被卖，租（zū）房人有权继续（xù）居住吗？

《合（hé）同（tóng）法》第二百二十九条规定：“租（zū）赁物在租赁期间（jiān）发生所有权变（biàn）动的，不（bú）影响租赁（lìn）合同的效力。”《最高人民（mín）法院关（guān）于（yú）贯彻执行〈中华人民共和国民（mín）法通则〉若干问题的（de）意见（试（shì）行）》第一百一十九条规定：“私有房屋在租（zū）赁期内，因买卖、赠与或（huò）者继承发（fā）生房（fáng）屋产权转移的，原租赁合同对承租人和（hé）新房主继续有效。”由此可见（jiàn），租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

案例君补充：《民法典（diǎn）》第七（qī）百二十（shí）五条（tiáo）：租赁物在承租人按照租赁合同占有期（qī）限内发生（shēng）所（suǒ）有权变动（dòng）的（de），不影（yǐng）响租赁合（hé）同的效力。

30．什么是房屋承租人的优先购买权？

房屋承租人的优先购买权是指出租人出（chū）卖（mài）租赁（lìn）房屋的，应当在出卖之前的合理（lǐ）期（qī）限（xiàn）内通知承（chéng）租人，承租人享有以同（tóng）等条件优先购买的权（quán）利。《合同法（fǎ）》第二百三十条（tiáo）规定，出（chū）租人出卖租赁（lìn）房（fáng）屋时（shí），应当在出卖之前的合（hé）理期限内通知承（chéng）租人，承租人享有以同等条件优（yōu）先购买的权利。《最（zuì）高人民法院关于审（shěn）理城镇房屋租赁（lìn）合同（tóng）纠纷案件具体应用法律（lǜ）若干问题的解释》第二十一条规（guī）定：“出租（zū）人（rén）出卖（mài）租赁（lìn）房屋未在合理期限内（nèi）通知承租人或者存在其（qí）他（tā）侵害承租人优先购买权（quán）情形，承租人请求出租人承（chéng）担赔（péi）偿责（zé）任（rèn）的（de），人民法院应予支持。但（dàn）请求确（què）认出租（zū）人与第三人签（qiān）订（dìng）的房屋买卖（mài）合同无效的（de），人民法（fǎ）院不予支持”。据此（cǐ），出租人侵（qīn）害承租人优先购买（mǎi）权（quán）的，出租人与第三人签订的房屋（wū）买卖合同不因（yīn）此（cǐ）无（wú）效，承租人只能请求（qiú）出租人承担赔偿责（zé）任。

房屋承租人优先购买（mǎi）必须符合以下（xià）条件：

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出（chū）租房屋（wū）,应当在出卖之前的（de）合理期（qī）限内（nèi）通知承租人（rén）。

(3)出租人侵害承租（zū）人优先权的,承租（zū）人（rén）可主张赔偿（cháng）损失;

(4)在转租的场合,次承租（zū）人与承租（zū）人都有优（yōu）先购买（mǎi）权（quán）,二者发生冲（chōng）突的,前（qián）者优先于后者（zhě）.

案例君补充：《民（mín）法典》第七百二十（shí）六条：出租人出卖租赁房（fáng）屋的，应当在出卖之前的合理期限（xiàn）内（nèi）通知承租人（rén），承租（zū）人享（xiǎng）有以同（tóng）等（děng）条件优先（xiān）购（gòu）买的权利（lì）；但是房屋按份共有人行使优先购买（mǎi）权或者出租（zū）人将房屋出卖给近亲属的除外。